Продажи вторичного жилья в США опустились до самого низкого уровня с сентября прошлого года, а медианная цена на него достигла рекордных значений — более $435 тыс., согласно отчету Национальной ассоциации риелторов (NAR).
В июне продажи «вторички» в США снизились на 2,7% по сравнению с маем, достигнув с учетом сезонных факторов годового показателя в 3,93 млн единиц. В месячном выражении продажи снизились на Северо-Востоке, Среднем Западе и Юге, но немного выросли в западной части страны. В годовом выражении они снизились на Северо-Востоке и Западе, в то время как на Среднем Западе и Юге наблюдался рост.
«Рекордно высокая медианная цена жилья подчеркивает, что благосостояние американских домовладельцев продолжает расти — это одно из главных преимуществ владения жильем. За последние пять лет среднее богатство домовладельца увеличилось на $140,9 тыс.», — заявил главный экономист NAR Лоуренс Юн.
По его словам, причиной рекордного роста цен на жилье является многолетний дефицит предложения. Объемы строительства все еще отстают от темпов роста населения. Это мешает выйти на рынок покупателям, впервые приобретающим квартиру.
Юн отметил, что для того, чтобы увеличить долю впервые покупающих жилье в ближайшие годы, нужно нарастить предложение, даже несмотря на то, что на некоторых рынках сейчас наблюдается временный переизбыток квартир и домов.
«Высокие ипотечные ставки удерживают продажи на циклически низком уровне. По нашим расчетам, если средняя ставка по ипотеке снизится до 6%, то еще около 160 тыс. арендаторов смогут приобрести свое первое жилье, а также возрастет активность со стороны текущих владельцев жилья», — сказал он.
По его словам, расширение участия на рынке жилья приведет к улучшению мобильности рабочей силы и будет способствовать росту экономики. Если во второй половине года ставки по ипотеке снизятся, то можно ожидать увеличения продаж по всей стране благодаря росту доходов, «хорошему уровню предложения» и «рекордному» числу рабочих мест.
По данным ведущих организаций на рынке жилья и ипотечного кредитования, включая Ассоциацию ипотечных банкиров (MBA) и Федеральную корпорацию жилищного кредитования (Freddie Mac), фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет в настоящее время держится на уровне около 6,75%.
Хотя эти показатели ниже пика в октябре 2023 года, когда ставки приближались к 8%, они все еще гораздо выше исторического минимума в 3% в период пандемии COVID-19.
Подобные высокие ставки привели к тому, что покупка жилья стала недоступной для многих американцев. По данным отчета Realtor.com о тенденциях на рынке жилья за июнь, число выставленных на продажу домов в США увеличилось почти на 30% по сравнению с прошлым годом, что стало 20-м месяцем роста подряд. Последний отчет Zillow также показал, что в июне объем предложения на рынке достиг пятилетнего максимума.
По данным NAR, даже небольшое снижение ставок до 6% способствовало бы росту продаж жилья примерно на 3% в 2025 году и на 14% в 2026 году. При этом около 10% домохозяйств, которые в этом случае смогут позволить себе покупку квартир и домов, совершат ее в течение 12—18 месяцев.
Согласно кредитному калькулятору Mortgage News Daily, ставка 6% по ипотеке на 30 лет привела бы к снижению ежемесячного платежа по кредиту на $300 тыс; с $1 946 до $1 799. Согласно NAR, в случае сокращения ставок наибольший рост продаж жилья ожидается в таких городах, как Атланта (Джорджия), Даллас (Техас), Миннеаполис (Миннесота), Кливленд (Огайо) и Канзас-Сити (Канзас).
Сьюзен Вахтер, экономист и профессор финансов и недвижимости Уортонской школы бизнеса при Университете Пенсильвании, рассказала Newsweek, что ставка в 6% может стать «магическим числом», которое подтолкнет американцев к покупке жилья, но только в том случае, если ее снижение произойдет из-за падения инфляции, а не рецессии. По ее словам, все будет зависеть от инфляции и действий ФРС по снижению ключевой ставки.
«Покупатели боятся, что пожалеют о покупке в условиях замедления рынка жилья, и даже те, кто сможет взять ипотеку по сниженной ставке, могут не решиться сделать это», — заявила она.
Алексей Моргадо, агент по недвижимости и основатель компании Lexawise отметил, что многие из его клиентов хотят купить жилье, но их сдерживают ипотечные ставки. «И дело не только в самой цифре, — подчеркнул он. — Чаще всего я слышу о страхе принять неправильное решение, оказаться в ситуации, которую невозможно будет потянуть, или потом пожалеть: «Я поспешил». Чувство, что платишь больше за то же самое, — расстраивает, демотивирует и заставляет людей ждать».