Парадокс жилищного строительства в Калифорнии: финансирование одобрено, но возможности ограничены
Как провал инициативы № 45 и нехватка рабочих проверяют жилищную стратегию Калифорнии
Автор: Джулиан Тревис До
Для семей иммигрантов и представителей рабочего класса, которые физически строят Калифорнию, жилищный кризис штата — это не абстрактная дискуссия о государственной политике, а ежемесячная тревога из-за непосильной арендной платы и переполненных квартир.
Поэтому, когда избиратели Калифорнии одобрили инициативы № 1 и № 37, они разрешили выпуск облигаций примерно на $36 млрд: $11,25 млрд на доступное жилье и до $25 млрд на предоставление кредитов, которые помогут семьям со средним доходом приобрести новые дома. На мой взгляд, избирателям так и не объяснили, что отклоненная инициатива № 45 была третьей важной частью этой головоломки. Эти меры были представлены в бюллетене отдельно, словно пункты меню, из которых можно выбирать по отдельности, а не как взаимосвязанный комплекс. При этом реформы регулирования, которые могли бы ускорить использование выделенных средств, оказались политически уязвимыми.
Неравномерные последствия узких мест
Такое разделение поднимает вопрос, выходящий за рамки любой отдельной избирательной инициативы: сколько жилья можно построить за счет нового финансирования, если возможности для строительства остаются ограниченными? Когда темпы строительства замедляются, последствия распределяются неравномерно. У чернокожих и латиноамериканских семей одни из самых низких показателей владения собственным жильем в штате — 36,5% и 45,9% соответственно, тогда как средний показатель по Калифорнии составляет около 56%. Многие из этих семей могут рассчитывать на доступное арендное жилье, строительство которого должна финансировать инициатива № 1.
Многие иммигранты также обеспечивают строительную отрасль рабочей силой: на их долю приходится примерно 43% всех занятых в строительстве Калифорнии. Когда строительство останавливается, они дольше ждут возможности получить жилье и одновременно теряют работу, связанную с его возведением.
Отсутствие общего плана: строители, покупатели, регулирующие органы и рабочая сила
Жилищную стратегию можно сравнить с табуретом на четырех ножках. Его опоры — строители, способные возводить дома; покупатели и арендаторы, способные оплачивать жилье; регулирующие органы, принимающие предсказуемые решения и защищающие интересы местных сообществ; и рабочие, превращающие проекты в реальные места для жизни. Финансирование может укрепить эти опоры, но не способно заменить ни одну из них.
Три инициативы затрагивали разные части этой системы. Инициатива № 1 предоставляет финансирование застройщикам в виде субсидий на жилье, № 37 предлагает покупателям новые возможности кредитования, а № 45 должна была упростить процедуру рассмотрения соответствующих проектов. Их следует рассматривать вместе не потому, что юридически одна инициатива была необходима для реализации другой, а потому, что финансирование, получение разрешений и возможности строительства взаимосвязаны.
Взаимосвязь не означает зависимости. Калифорния не лишилась ни регулирующих механизмов, ни рабочей силы. Вопрос в том, смогут ли эти две недостаточно укрепленные опоры выдержать нагрузку от масштабного финансирования, которое избиратели только что одобрили для застройщиков и покупателей.
Недооцененный риск для налогоплательщиков в инициативе № 1
Инициатива № 1 разрешает выпуск облигаций на $11,25 млрд: $10 млрд направляются на жилищные программы с погашением за счет общего фонда штата, а $1,25 млрд — на жилищные кредиты для ветеранов, которые погашают сами заемщики. Самая крупная статья расходов — $7,2 млрд — предназначена для строительства доступного арендного жилья. В основном речь идет о проектах, получающих кредиты под низкие проценты и обязанных сохранять доступные цены на протяжении 55 лет.
По оценке финансового аналитика штата, ежегодные выплаты по облигациям составят от $500 млн до $600 млн в течение примерно 25 лет. Однако разрешение на выпуск облигаций еще не означает, что деньги уже заимствованы. Выплата процентов начинается только после продажи облигаций, а не после их одобрения избирателями.
Таким образом, риск для налогоплательщиков заключается не в автоматическом начислении дополнительных процентов из-за провала инициативы № 45. Проблема гораздо серьезнее: возможности Калифорнии строить жилье не успевают за ее готовностью платить за него. После продажи облигаций сумма выплат по ним будет фиксированной независимо от того, позволит ли выделенное финансирование построить 40 тысяч домов или значительно меньше. Если нехватка рабочих, рост расходов и медленное получение разрешений затянут сроки строительства, на каждый дом потребуется больше субсидий, а за те же заемные средства удастся построить меньше жилья. Семьи, имеющие право на помощь, могут получить финансируемую программу, но так и не получить ключи от нового дома.
Инициатива № 45: высокая цена неопределенности
Инициатива № 45 была разработана для установления сроков экологической экспертизы, выдачи разрешений и рассмотрения судебных исков по важным проектам, в том числе жилищным. Ее отклонение сохранило существующие процедуры, включая исключения из некоторых требований для отдельных жилищных проектов.
Финансовый аналитик штата отмечает, что большинству проектов не требуется полноценный отчет об оценке воздействия на окружающую среду, хотя крупные и сложные проекты чаще сталкиваются с такой необходимостью. Вопрос заключается не в том, что теперь строительство всего доступного жилья остановлено, а в том, какие проекты по-прежнему сталкиваются с существенными задержками.
Для таких проектов главной потерей стала предсказуемость. Инициатива № 45 обязывала бы государственные ведомства заранее перечислять все требования, ограничивала бы повторные запросы дополнительной информации и требовала применять правила, действовавшие на момент подачи заявки.
Без этих гарантий застройщикам по-прежнему приходится преодолевать непредсказуемый промежуток между привлечением финансирования, получением разрешений и передачей ключей жильцам. Такая неопределенность может сорвать даже экономически жизнеспособные проекты, а застройщики, наиболее подготовленные к использованию государственных средств, могут решить, что ожидание не стоит затраченных усилий.
Инициатива № 37: кто действительно получит выгоду?
Инициатива № 37 поднимает вопрос о том, кто сможет воспользоваться новым финансированием. Она разрешает выпуск облигаций на сумму до $25 млрд для предоставления кредитов, покрывающих до 17% стоимости нового дома. При этом покупатели должны внести не менее 3% собственных средств. Кредиты должны погашаться самими заемщиками, а не из общего фонда штата. Однако ограничение по доходу на уровне двукратного среднего дохода в соответствующем районе еще не гарантирует, что семьи с доходами ниже этого порога смогут позволить себе такой кредит.
Чтобы понять, что именно покрывает этот кредит, а что остается за его пределами, рассмотрим пример, а не прогноз. При стоимости дома в $1 млн кредит в размере 17% составит $170 тысяч. Если покупатель внесет еще 3%, размер основной ипотеки все равно составит $800 тысяч. При стоимости дома $700 тысяч кредит составит $119 тысяч, а основная ипотека — $560 тысяч. Такой кредит сокращает сумму наличных средств, необходимую при заключении сделки, но не снижает стоимость самого дома.
Поскольку кредиты распространяются только на новое строительство, у застройщиков может возникнуть стимул строить жилье ближе к ценовым пределам, ориентируясь на покупателей с более высокими доходами, способных выплачивать такую ипотеку. Это возможный риск, а не доказанное последствие. Финансовый аналитик штата указывает, что спрос со стороны инвесторов, стоимость кредитов и их влияние на строительство и покупку жилья пока остаются открытыми вопросами. Если они не будут решены, семьи с более низкими доходами могут практически не получить выгоды от программы финансирования на $25 млрд.
Четвертая недостающая опора: рабочая сила
Даже ускоренное получение разрешений и более доступное финансирование требуют людей, которые будут строить дома. Согласно показаниям, представленным исследовательским центром Terner Center, более двух третей строительных подрядчиков Калифорнии называют нехватку квалифицированных работников своей главной проблемой. Кроме того, в последнее время штат потерял больше работников строительной отрасли, чем приобрел.
Без строительных бригад ускоренное получение разрешений не приведет к появлению новых домов, а дополнительное финансирование не гарантирует соблюдения сроков строительства.
Инициатива № 37 затрагивает вопрос рабочей силы лишь косвенно. Предусмотренный ею необязательный механизм для застройщиков сочетает более высокие трудовые стандарты с другими правилами ответственности за строительные дефекты, однако не предусматривает привлечения или обучения новых работников. Если вопрос рабочей силы останется второстепенным по отношению к финансированию, жилье, на которое избиратели выделили средства, будет появляться медленно.
Нужно строить дома, а не просто выделять деньги
Избиратели одобрили инициативы № 1 и № 37, но отклонили инициативу № 45. Поиск виновных в таком неоднозначном результате не поможет построить ни одного дома. Гораздо важнее выяснить, на каком этапе система дает сбой: какие проекты продвигаются вперед, сколько времени занимает получение разрешений, хватает ли рабочих, какие семьи получают кредиты и сколько домов в итоге становятся доступными для тех, кто в них нуждается.
Табурет на четырех ножках не становится устойчивым только потому, что две его ножки получили больше финансирования. Эффективность жилищных инвестиций Калифорнии следует оценивать не по объему одобренных средств, а по количеству построенных домов и по тому, насколько они доступны тем категориям населения, которым предназначалась каждая из инициатив, — от арендаторов с низкими доходами до покупателей со средними доходами.
Эта статья отражает личное мнение Джулиана До, содиректора American Community Media (ACoM), где он занимается вопросами государственной политики и возможностей ее практической реализации.
The post Парадокс жилищного строительства в Калифорнии: финансирование одобрено, но возможности ограничены appeared first on Slavic Sacramento | Russian News in California.
